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國有資產盤活進入“深水區(qū)” 探索公租房特許謀劃項目

2023-10-25 10:10

國有資產盤活是目今優(yōu)化國有資產結構、增進地方經(jīng)濟生長的主要內容。

內容泉源 | 中國謀劃網(wǎng)

今年以來，多地城投公司通過獲取特許謀劃權的方法來盤活資產，改善收入報表。與此同時，克日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會宣布特許謀劃采購項目，項目內容均為公租房住宅。對此，有不少行業(yè)人士以為，該營業(yè)可以有用盤活國有資產，同時可以有用改善城投收入報表。

多位業(yè)內人士在接受《中國謀劃報》記者采訪時體現(xiàn)，國有資產盤活是目今優(yōu)化國有資產結構、增進地方經(jīng)濟生長的主要內容，也是構建新生長名堂、推動經(jīng)濟高質量生長、提高國資國企效能提升的要害。探索公租房特許謀劃營業(yè)，勢必對推動地方政府和城投平臺盤活資產起到起勁作用。

盤活資產改善報表

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會作為采購人，5個項目采購通告均為公租房住宅部分特許謀劃項目。據(jù)采購通告統(tǒng)計，5個項目共涉及117453套可租賃住房，至少可盤活92億元。

關于公租房特許謀劃項目，有業(yè)內人士以為，陪同著土地收入鐫汰，城投平臺營業(yè)轉型勢在必行。不過，業(yè)內普遍以為，城投平臺現(xiàn)在的轉型還沒有抵達完全市場化的水平，依然需要政府給予一定的政策支持，而轉讓特許謀劃權就是一項主要行動，一方面可以有用盤活城投資產，另一方面也可以有用改善收入報表，使得城投能夠實現(xiàn)謀劃上的良性循環(huán)，繼而實現(xiàn)保城投、保債務的目的。

在重慶市六屆人大常委會第四次聚會第一次全體聚會上，重慶市財務局局長姜國杰就2023年市級預算調解情形向大會做報告。姜國杰說，在一樣平常公共預算方面，本級收入調解主要是，通過公租房住宅項目特許謀劃，盤活存量資產資源，國有資源（資產）有償使用收入預計增添90億元。

值得注重的是，并非重慶一地探索通過公租房特許謀劃來盤活資產。今年，天津市也提出，探索房地產生長新模式，用足用好住房租賃政策，收購優(yōu)質項目，盤活存量閑置資產，擴大包管性租賃住房和長租房供應，知足種種群體租賃住房需求。一直完善住房包管系統(tǒng)，通過特許謀劃等方法，探索公租房運營治理新模式。

記者注重到，今年以來，多地政府通過宣布特許謀劃權招標等信息來實現(xiàn)地方城投公司國有資產盤活。江西一家城投公司認真人告訴記者，特許謀劃權樣式多重，好比采礦權、砂石開采、特種商業(yè)、廣告?zhèn)髅?、新舊能源、智慧停車、數(shù)字基站、公墓運營、都會物業(yè)、交通收費、污水處置懲罰、垃圾場、水電燃氣、充電樁等，都可以選擇交給城投公司，通過謀劃實現(xiàn)營收。該認真人以為，“上述營業(yè)受到區(qū)域導向影響，可是公租房營業(yè)則有所差別，險些各地均有該營業(yè)，地方政府可以探索通過特許謀劃的方法，一方面讓地方政府能夠獲得資金，對財務起到一定的增補作用，另一方面，可以拓展城投公司的新領域和新營業(yè)，增進城投公司實現(xiàn)轉型升級?！?/p>

在該認真人看來，地方政府和城投公司均需要轉換生長思緒，不要拘泥于古板土地營業(yè)?！艾F(xiàn)在許多城投公司均保存差別水平的盈利能力偏弱的情形，這與自身營業(yè)的優(yōu)良有很大的關系。好比此次重慶宣布通告，起源估算可以盤活92億元的資產。而像我們公司現(xiàn)在從事的停車特許謀劃，也在逐步培育穩(wěn)固的現(xiàn)金流，由于特許謀劃項目普遍保存剛需的特點，即拿到項目之后就可以提供現(xiàn)金流，是難堪的‘現(xiàn)金奶牛’營業(yè)，關于城投強化盈利能力是有很大資助的。”

現(xiàn)代咨詢集團董事長丁伯康以為，城投平臺應該一直探索，推進存量資產盤活使用。“將國企平臺作為資源整合盤活的載體與紐帶，搭建社會資源與地方政府的相助平臺，將國有資產資源效益充分驗展。詳細有以下幾種常見思緒：關于單體規(guī)模較小且疏散、功效定位重復的資產舉行整合刷新，提升規(guī)；壑；連系經(jīng)濟金融政策熱門及社會生長熱門，將存量資產舉行包裝策劃，如都會更新、EOD、墟落振興、數(shù)字工業(yè)等；在存量資產原有功效基礎上，舉行‘功效+’刷新，探索公共資源有償權益類產品的可融資性；施展兩類公司作用，實現(xiàn)‘產權、所有權、謀劃權’中分設謀劃，充分使用社會資源價值?！?/p>

欠債驅動到權益投入

國家“十四五”妄想綱要提出，國有資產盤活是目今優(yōu)化國有資產結構、增進地方經(jīng)濟生長的主要內容。

東部地區(qū)一位城投公司認真人告訴記者，“一直優(yōu)化國有資產盤活方法，著實就是城投公司從行政化到市場化轉型的歷程。好比特許謀劃項目，著實就是一種市場化行為，城投通過果真招標的形式實現(xiàn)營業(yè)增收，是從欠債驅動到權益投入的轉化，也是城投從管資產到管資源的轉化。同時，要把有限的謀劃性國有資產和資源，從事業(yè)單位和政府部分剝離出來，交給國有企業(yè)去謀劃和治理，提高國有資產的設置效率和運營治理效率?！?/p>

面臨目今的經(jīng)濟情形，多地城投公司提出穩(wěn)字領先的生長目的。上述東部地區(qū)城投公司認真人以為，穩(wěn)字領先首先是穩(wěn)營業(yè)、穩(wěn)增添和穩(wěn)投資?！稗D讓公租房特許謀劃權收回的資金后，可用于新增投資建設項目，同時吸引民營企業(yè)的加入，以推動重點項目建設和重點區(qū)域生長?！?/p>

在丁伯康看來，做好盤活資產的基礎事情，即摸清家底。該項事情需由地方主要向導統(tǒng)籌，以國企平臺戰(zhàn)略性重組為切入口，圍繞資產整合與盤活，周全清查梳理地方國有資產資源，建設存量資產動態(tài)臺賬。同時，分門別類明確資產屬性，如憑證謀劃性及準謀劃性的“有形資產”，包括工程項目資產、商業(yè)/工業(yè)不動產、閑置土地資產、市政配套設施等以及“無形資產”，包括特許謀劃權、權益類資產、數(shù)據(jù)資產中分類，并分階段有序推進，抓大放小，成熟一批，操作一批。

別的，地方政府主導，加大整合和盤活的力度，為國企平臺公司刷新生長賦能。國有資產的盤活離不開政府主導與相關局委部分派合。一方面，需要完善相關領域價錢調解機制及資產運營/使用的生意結算機制；另一方面，需要為地方國企賦能，起勁開展對外相助，充分驗展社會資源、專業(yè)運營商的專業(yè)優(yōu)勢。

記者注重到，公租房除了通過特許謀劃的方法實現(xiàn)資產盤活之外，還可以通過刊行REITs的方法在金融方面有所突破。早在2021年，北京曾刊行天下首單公共租賃住房類REITs產品，專項妄想為公租房資產開展私募REITs，融資所涉及的各個環(huán)節(jié)包括資產估值、資產轉讓、稅務處置懲罰等。業(yè)內普遍以為，為公租房資產正當合規(guī)開展私募REITs融資舉行了有益探索，對公租房公募REITs的推出起到了主要指導作用。

而在前不久，河南省豫資包管房治理運營有限公司2023年度第一期資產支持票據(jù)（類REITs）在中國銀行間市場正式刊行，該項目為生意商協(xié)會公租房類REITs、河南省首單公租房類REITs。豫資包管房相關認真人體現(xiàn)，項目落地后將進一步富厚河南省規(guī)模內包管房資產證券化產品類型，有利于提升河南省包管性租賃住房運營治理水平和效勞質量，為河南省內租賃住房資產開展公募REITs做出了進一步探索。